양도소득세를 계산할 때 가장 강력한 절세 수단은 바로 장기보유 특별공제입니다.
양도소득세 장기보유특별공제는 주택 보유기간·거주기간에 따라 양도차익의 일정 부분을 공제해주는 제도입니다.
하지만 1세대 1주택과 다주택자의 규정이 크게 다르고, 조정대상지역 여부에 따라 공제 적용 자체가
제한되기도 합니다.
하지만 공제율은 주택 상황에 따라 크게 달라지고, 특히 1가구 2주택 이상 다주택자의 경우 공제율이 크게 낮아지며 특정 시기에는 아예 적용이 배제되기도 합니다.
또한 거주기간을 얼마나 채웠는지, 어떤 주택을 먼저 파는지가 세 부담에 엄청난 차이를 만들기 때문에 규정을 제대로 이해해두셔야 합니다.
아래에서는 장특공제의 기본 구조부터, 다주택자 적용 기준, 조정대상지역 규정, 실제 세금 계산 사례, 그리고 어떤 집을 먼저 팔아야 유리한지까지 종합적으로 설명해드리겠습니다.
양도소득세 장기보유 특별공제 완벽 정리 - 조정대상지역에서는?
다주택자는 주택이 조정대상지역에 있다면 장특공제가 원칙적으로 적용되지 않습니다. 하지만 서울 전역인 조정대상지역 아파트를 보유한 다주택자가 2026년 5월 9일까지 양도를 하면 다주택자라도 일반세율과 장기보유 특별공제 적용이 가능합니다.
● 기준일: 2018. 4. 1 이후 양도분
● 내용: 조정대상지역 내 다주택자
→ 장기보유특별공제 ‘배제’ + 양도세 중과
따라서 사실상 세금이 매우 무겁게 부과되도록 설계되어 있습니다.
■ 다만 중요한 예외: 중과 유예
정부 정책에 따라 다주택자의 양도세 중과가 한시적으로 유예되는 경우
장특공제 또한 기본공제 방식으로 적용됩니다.
현재 유예기간은
2026년 5월 9일까지이며
이 기간 중 양도하면 다주택자라도 일반세율 + 장특공제 적용이 가능합니다.
즉, 조정대상지역 아파트를 보유한 다주택자는 이 기간 내 양도 여부가 세금에 결정적입니다.
다주택자의 실제 장특공제 계산 사례
이제 기사에서 제시된 수치를 바탕으로 실제 세금 계산이 어떻게 달라지는지 살펴보겠습니다.
실제로 지금 현재 보유하고 있는 주택에 대한 양도소득세를 자동 계산기로 계산해 보시고 사례와 비교해서 이해해 보세요. 새 정부의 양도세 완화 정책이 모두 반영된 수치이며 양도일자에 따라 자동 적용됩니다.
같은 시세차익이라도 세금이 5~6천만 원 차이가 납니다.
■ 사례 1: 5년 보유한 아파트 (보유 5년 = 장특공제 10%)
시세차익: 7억
장특공제: 7억 × 10% = 7,000만원 공제
기본공제: 250만원
→ 과세표준: 약 6억 2750만원
→ 적용세율: 42%
→ 누진공제 3594만원 반영
→ 최종 양도세: 약 2억 2761만원
보유기간이 짧으면 공제율도 낮고 세율은 최상위구간으로 올라가기 때문에 세금이 매우 큽니다.
■ 사례 2: 30년 거주한 아파트 (보유 30년 = 공제율 최대 30%)
시세차익: 7억
장특공제: 7억 × 30% = 2억 1,000만원
기본공제: 250만원
→ 과세표준: 약 4억 8750만원
→ 적용세율: 40%
→ 누진공제 2594만원 반영
→ 양도세: 약 1억 6906만원
양도소득세 장기보유 특별공제 완벽 정리 - 장기보유 특별공제란?
장기보유특별공제는 주택을 오래 보유하거나(다주택자),
보유와 더불어 거주까지 충족한 경우(1세대 1주택)에
양도차익에서 일정 비율을 공제해주는 제도입니다.
양도차익이 큰 경우 장특공제의 유무에 따라 수천만 원에서 수억 원까지 세금 차이가 발생합니다.
장기보유 특별공제의 목적은 다음과 같습니다.
*투기성 거래를 줄이고 장기보유를 유도
*실거주를 강화하여 주거 안정 지원
*부동산 시장의 가격 급등 억제
다만 최근주택시장 변화로 인해 다주택자의 장특공제 적용이 제한되기 시작했고, 조정대상지역 여부가 중요한 기준이 되었습니다.
1세대 1주택과 다주택자 장기보유 특별공제 비교
장특공제는 1세대 1주택자가 압도적으로 유리합니다.
두 그룹은 적용 방식 자체가 다르기 때문에 반드시 구분해서 이해해야 합니다.
■ 1세대 1주택자의 장특공제
1주택자인 경우 보유기간 + 거주기간 합산 방식으로 공제율이 높습니다.
보유기간: 연 4%
거주기간: 연 4%
최대 공제율: 80%
예를 들어,
10년 보유 + 10년 거주라면
→ 4% x 20년 = 80% 공제
또한 매매가가 12억원 이하라면 양도세 자체가 완전 비과세이기 때문에 더욱 유리합니다.
■ 1가구 2주택 이상 다주택자의 장특공제
다주택자는 규정이 전혀 다릅니다.
적용 기준: 보유기간만 인정
공제율: 보유 1년당 2%
최대 공제율: 30%
즉,
15년을 보유해야 최대 30%를 받을 수 있으며
5년 보유 시 공제율은 고작 10%입니다.
1주택자의 최대 80%와 비교하면 큰 차이가 납니다.
어떤 집을 먼저 파는 것이 유리한가
다주택자가 가장 많이 질문하는 부분이 바로 “어떤 집을 먼저 팔아야 절세에 유리한가?” 입니다.
위 사례처럼 두 집 모두 시세차익이 7억이라면 공제율이 높은 집을 파는 것이 압도적으로 유리합니다.
즉, 보유·거주 기간이 긴 주택부터 파는 것이 절세 효과가 큽니다.
특히 1가구 2주택자가 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 언젠가 주택을 1채만 남겨야 하므로,
거주 및 보유기간이 짧은 집을 먼저 정리해 1주택 상태를 만들어두는 것도 전략적으로 중요합니다.
조정대상지역 보유 시 “2026년 5월 9일 이전 양도”가 핵심
다주택자의 가장 중요한 달력 날짜는 2026년 5월 9일입니다.
이 날짜 이전에 양도시에는
중과 유예
장특공제 적용
기본세율 적용
이 가능하기 때문에 세 부담이 크게 줄어듭니다.
하지만 이 날짜 이후에는 다시
중과세율,장특공제 배제가 적용될 가능성이 매우 높습니다.
조정대상지역(서울 전역 포함) 아파트를 보유한 다주택자라면
매도를 고민 중일 때 반드시 이 날짜를 기준으로 전략을 세우셔야 합니다.
절세 전략- 장특공제를 최대화하려면?
마지막으로 장기보유특별공제를 최대한 활용하기 위한 핵심 전략들을 정리합니다.
■ (1) 다주택자는 보유기간이 긴 주택을 먼저 매도
공제율이 높기 때문에 양도세 차이가 큽니다.
■ (2) 조정대상지역이라면 2026년 5월 9일 전 양도 적극 고려
유예기간 내 매도는 ‘장특공제 적용 가능’이라는 점에서 절세효과가 확실합니다.
■ (3) 미래에 1주택자가 될 계획이라면 거주기간이 긴 집을 남기기
이후 1주택 비과세를 목표로 할 경우 매우 중요합니다.
■ (4) 장기보유특별공제율은 보유기간 종료일이 아닌 “양도일” 기준
따라서 1년만 더 기다리면 공제율이 한 단계 올라가는 경우가 많습니다.
■ (5) 보유·거주 요건 충족 시 공제 극대화
특히 1세대 1주택으로 갈아타고 장기 거주하면
최대 80% 공제가 가능합니다.
장기보유특별공제는 양도소득세를 줄이는 데 가장 중요한 절세 수단이지만,
1주택과 2주택 이상은 적용 방식이 완전히 다르고 조정대상지역 여부도 큰 변수입니다.
특히 다주택자는 공제율이 낮고,
조정대상지역에서는 장특공제가 배제되며,
2026년 5월 9일까지의 중과 유예가 절세의 핵심 포인트로 작용합니다.
따라서
어떤 주택을 먼저 팔아야 할지, 언제 양도해야 절세가 가능한지
사전에 철저하게 분석하는 것이 세금을 최소화하는 가장 확실한 방법입니다.